大規模修繕とは？よくわかる解説！
皆様、こんにちは！
町田市、川崎市、多摩市、稲城市を中心として高品質の大規模修繕工事、マンション・アパートの外壁塗装・防水工事・雨漏り補修を提供いたします！
いつもブログをお読みいただき、誠にありがとうございます。
今回は、大規模修繕とは何を指すのか、についてお話します。
東京の賃貸オーナーの皆様はご自身が所有しているマンション・アパートの物件について、日々頭を悩ませていることかと思います。
投資は回収できるのか、居住者が退去しないか、空室は埋まるのか、老朽化はどうしたらいいのか、、、
もちろん、投資を回収しキャッシュフローを得るために収支のシミュレーションはされていると思いますが、
その中に大規模修繕を正しく組み込んでいますでしょうか。
マンション・アパートの大規模修繕をどうやって行っていけばいいのか、そんな東京のオーナーの皆様の疑問に大規模修繕専門店のタマリニューアルがお答えします。
大規模修繕の定義とは
そもそも、「大規模修繕」という言葉は何を意味するのでしょうか。
国土交通省のガイドラインでは以下のように定義されています。
「大規模の修繕とは、修繕する建築物の部分のうち、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（1/2 超）にわたり修繕することをいいます。」
「修繕とは、経年劣化した建築物の部分を、既存のものと概ね同じ位置に概ね同じ材料、形状、寸法のものを用いて原状回復を図ることをいいます。」
ここでいう大規模の修繕とは、マンションなどの大きい建物の必要不可欠な部分を、劣化する前の状態に戻す工事のことを指します。
しかし、一般的には現状回復に留まらず、デザイン性の向上や性能の向上の工事も含めて定義されることが多いです。
「修繕」と「改修」の違い
先ほど「修繕」という言葉が出てきましたが、「改修」や「改良」という言葉を耳にすることも多いのではないでしょうか。
これらには以下のように明確な違いがあります。
修繕
部材や設備の劣化部の修理や取替えを行い、劣化した建物又はその部分の性能・機能を実用上支障のない状態まで回復させる行為
改良
建物各部の性能・機能のグレードアップ（マンションを構成する材料や設備を新しい種類のものに取替えることや、新しい性能・機能等を付加することなど）
改修
修繕及び改良（グレードアップ）により、建築物の性能を改善する変更工事
大規模修繕には大きく分けるとこの「修繕」「改良」「改修」の3つの工事を行うことが重要です。
イメージとしては下記の通りになります。
大規模修繕はなぜ必要なのか
ではなぜ大規模修繕をする必要があるのでしょうか。
それはマンション・アパートなどの建物が日々劣化していくからです。
マンション・アパートには寿命があり、紫外線や風雨にさらされることで毎日少しずつ経年劣化をしていきます。
例えば、外壁にこのようなひび割れを見つけたことはないでしょうか。
これはクラックといいますが、このクラックを放置していると、そこから雨水が浸入します。
するとその雨水により中の鉄筋に錆が生じ、コンクリートを押し出すことでいわゆる爆裂という症状が起きます。
そうなってしまうと工事が大掛かりになるため、余計な費用がかかってしまいます。
こうした経年劣化の影響を最低限に抑え、出来るだけ長くマンションを維持するために定期的にメンテナンスをする必要があります。
大規模修繕工事の内容
大規模修繕の工事内容は多岐にわたりますが、主に以下の工事があります。
防水工事
建物内部への雨水の侵入を防ぐため、屋上やバルコニー、廊下といった箇所には防水工事を行います。防水工事には「シート防水」や「塗膜防水」など様々な工法があります。この防水シートがめくれていたり捩れていたり、塗膜がふくれていたりする場合は、早めの補修をお勧めします。
トップコート塗り替え
防水層や外壁塗装の塗膜など、直接外気に触れる部分は、紫外線や風雨の影響によりダメージを受けていきます。
ダメージを受け続ければ、防水層の劣化が進み防水の機能が失われていき、雨漏りや建物内部の腐敗に繋がっていってしまいます。そこで防水層にトップコートを塗り、防水層を保護しダメージ軽減させるのです。
外壁塗装
外壁の塗装をすることでマンションの耐久性を高めることが出来ます。この塗装が劣化してくると、下地と塗膜の間に雨水が入って建物内部にまで水が浸入してしまうこともあります。また、建物の箇所によって色を塗り分けたり、特殊な方法で塗ることでマンションのデザイン性を上げることも可能です。
タイル補修
マンションの経年劣化や台風などの自然災害などによってタイルが浮いたり、ひび割れたり、剥がれたりすることがあります。そのまま放置していると下地に雨水が浸入していためたり、剥がれたタイルが落下して人に当たったりする危険性もあります。
劣化しているタイルをしっかりと張り替え、補修する工事が必要になります。
鉄部の塗装
手すりや階段、扉などの鉄部は、経年により錆を生じます。そのままにしていると美観性をそこねるばかりか、耐久性にも悪影響を及ぼします。錆が発生している箇所はケレンと呼ばれるやすりや電気工具を用いた錆落としの作業を行います。その後再度塗装を行い修繕します。
その他付随工事
その他にもエントランスや共用部の照明を付け替えたり、郵便受けを新しくしたり、宅配BOXを設置したり、建物の価値を上げるような改良の工事もあります。
大規模修繕工事の費用
大規模修繕にかかる費用は一概には言えませんが、数十戸のマンション・アパートならば数百万円から2~3千万円になることもあります。
そしてこの工事の費用を捻出するために必要なのが修繕積立金になります。
しっかりと大規模修繕の計画を立て、計画的に修繕費を積み立てていく必要があります。
ちなみに、国土交通省の「平成30年度マンション総合調査 」によると、1住戸当たりの修繕積立金額は月1万円強～1万5000円弱、専有面積1m2当たり179円が平均となっています。
大規模修繕にかかる費用についてはこちらで詳しく説明します！
大規模修繕工事にかかる期間
50戸以下の小規模なマンションであれば、着工から完工までで3～4ヶ月はかかります。
そして、分譲マンションなど意思決定者が多くいる場合は大規模修繕工事の計画をたてるところから着工までに時間を要する場合が多いです。大規模修繕にあたっては共用部分の工事がメインになり、多くの人に影響が及ぶため、住人の同意なしには計画はスムーズに進みません。実際にはこの計画から着工までに1年以上要するケースもあります。
大規模修繕の周期と回数
一般的には大規模修繕工事の周期は12年周期だと言われています。これは、国土交通省が発表している「長期修繕計画作成ガイドライン」で示されていることが理由のひとつです。
あまり長い期間修繕を行わずに放置していると、劣化が進み元の状態まで戻すことが困難になってしまう場合が多くあります。
もしくは戻せたとしても必要以上の費用がかかってしまう場合があります。
実際に大規模修繕を行うかは分からないとしても、前回の修繕から10年経過したぐらいのタイミングで一度次の工事を考え、診断を受けてみることをおススメします。
詳しくはこちらの「大規模修繕の周期について」で解説します！
ここまで「大規模修繕とは何か」についてお伝えさせて頂きましたがいかがでしょうか。
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